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リーフみなとみらい

概要

所在地 神奈川県横浜市
発注者 横浜デザインセンター
設計 三菱地所設計・戸田建設
竣工年 2004年
工事概要 S造 12/4 延48,000m2

特徴

「公有地を活用し、開発型証券化事業スキームにより、商業ビルを建設した国内初のケース」

横浜デザインセンター計画(建物名称:リーフみなとみらい)は、横浜の新しい街“みなとみらい21地区”の中心部、42街区(5,500m2)において、開発型証券化手法により建物を建設した事業です。
42街区は横浜市所有地で、公有地を活用(賃借)し開発型証券化事業スキームにより商業ビルを建設した事業としては国内初のケースです。
事業主体は、伊藤忠商事とシティトラスト信託銀行が中心となり事業運営する商法上の特別目的会社である「有限会社横浜デザインセンター」です。
当社は、メインテナントである大塚家具の誘致を働きかけると共に、平成12年7月に横浜市が実施した計画地の事業コンペにシティトラスト信託銀行と共に応募・当選し、デベロッパーとして伊藤忠商事が事業に参画した後は、建物を建設・完成させ建物に関する信託受益権をSPCに譲渡する役割を担いました。

事業スキーム

  • 1.横浜市より特別目的会社である有限会社横浜デザインセンター(SPC)が本件土地の借地権の設定を受け(1)、当該借地権をシティトラストに信託する(2)。
  • 2.戸田建設は本件土地をシティトラストより使用貸借し(3)、本件建物を建築・完成させ、当該完成建物をシティトラストに信託した上で、SPCに当該建物信託の受益権を譲渡する(4)。
  • 3.東京海上火災は、上記の受益権の譲渡につきSPCに対し保証を行う(5)。
  • 4.SPCは、伊藤忠商事及び国内機関投資家より匿名組合出資による出資を受け入れ(6)、また、みずほ信託銀行及び住友生命よりそれぞれ優先・劣後のノンリコースローンを借り入れ、本件事業の資金を調達する(7)。
  • 5.SPCは本件建物の運営から生じる利益を金融機関への元利払い後、匿名組合出資者に利益を分配する。
  • 6.伊藤忠商事は開発期間中はプロジェクトマネージャー、竣工後はアセットマネージャーとして、本件事業の資金の配分・管理・建物の運営等、アセット価値の極大化を通じて本件証券化事業に係る全般的な推進を担う(9)。
    ※プロパティマネジメントはザイマックスが担当。
  • 7.シティトラストは、アレンジャーとして本スキームの構築を担う(10)。