ファシリティマネジメント（資産活用） 資産を有効活用する
資産活用戦略
| 有効利用したい | 自社ビルの再構築をしたい |
|---|---|
| 賃貸ビルを建てたい 土地の利用方法を変えたい 遊休地を活用したい 土地に適した利用方法が知りたい 不動産を活用した相続対策を講じたい |
分散オフィスを集約したい 隣接地との一体開発を考えたい ロケーションを見直したい 共同でビルを建設したい 生産性の高いオフィスにしたい |
| オフバランス化をしたい | 資産構成の見直しをしたい |
| 自社ビルの価格変動リスクをなくしたい 自社ビルを証券化して資産を軽くしたい 不動産を流動化して資金調達を図りたい ROA（純資産利益率）を向上させたい |
ポートフォリオを最適化したい 資産価値を向上させたい 不動産の価値、ポテンシャルを把握したい 効率的な不動産投資を行いたい |
お客様が資産を有効に活用し、事業収益を向上させるための課題は様々で、解決策も1つではありません。
戸田建設ではこのように多様な戦略、課題に対して、持てる力を結集し、総合力を発揮してお客様に最適なソリューションをご提供いたします。
まずはソリューションのメニューをご覧ください。
ソリューション
企画調査
立地、調査分析、需要予測を行い、適切な事業計画、用途をご提案いたします。
内容
- 土地調査分析
- 市場分析と需要予測
- 事業収支計画作成
- LCC計画作成
建物を企画・設計・建築し、その建物を維持管理して、最後に解体・廃棄するまでの、建物の全生涯に要する費用の総額を、建物のライフサイクルコスト（LCC）といいます。
LCCは、イニシャルコスト（初期建設費）とランニングコスト（エネルギー費、保全費、改修・更新費等）により構成され、このうち4分の3はランニングコストだとも言われています。
LCC低減の為には、企画・計画段階からの適切なLCC計画策定が必要となります。 - デューデリジェンス
不動産の取引等の際に行われる調査の一つ。法律的側面（権利関係や訴訟の有無等）、経済的側面（マーケットや財務分析等）、物理的側面（環境リスクや建造物の強度等）からの対象不動産に対する事前調査がその内容です。
対象不動産の適正な購入価格の算定や内在しているリスクを避けるために必要であり、主として投資用不動産の取引の際に行われます。
不動産情報提供
当社による取得も視野に入れ、不動産情報の紹介、不動産売買・斡旋、テナント誘致を行います。
内容
- 当社による取得
- 売却先斡旋
- テナントシーリング
店舗や商業施設といった不動産の企画開発を実施し、マーケティング、経営、財務などの総合的な判断に基づき、適切なテナントを誘致する計画を立て、それを実行する業務です。 - 土地情報紹介
開発手法提案
最適な事業手法を提案し、お客様の利益の最大化を図ります。
証券化（当社によるSPCへの出資）
不動産が生み出す収益を得る為に、不動産そのものに投資するのではなく、不動産を所有して収益を生み出す「会社の出資に係る証券・契約等」、「貸付に係る社債・契約等」に投資すること。
一般的な方式は、企業などが保有する不動産を証券化商品の発行体として設立されたSPC（特別目的会社）に売却し、SPCがその資産を裏付けにして証券を発行し、投資家に販売して資金を調達します。当社は、事業スキーム構築他、可能であればSPCへの出資も検討いたします。
定期借地方式
土地所有者が、一定期間土地をデベロッパー等に賃借し、デベロッパー等はその土地に建物を建設して、収益事業を行う方式です。土地所有者は、土地を賃借する代わりに保証金・地代を得ることができます。また、期間満了によって借地契約は終了し、更地で土地所有者に返還されます。
等価交換方式
土地所有者が土地の一部（全部）をデベロッパー等に譲渡し、デベロッパーが収益建物を建設、土地所有者は譲渡対価相当額の建物（土地付建物）を取得する共同事業方式です。土地所有者は建設費を負担することなく、土地価格に相当する完成土地建物を取得することができます。
事業受託方式
土地所有者に代行し、デベロッパーなどが建物の企画から建築まで自らのノウハウを提供して行い、完成した建物をある一定期間（5～20年）借り受ける方式です。
土地信託方式
土地所有者（委託者）が土地を信託銀行等（受託者）に一定期間（20～30年）信託し、受託者が土地所有者に代わって土地の有効利用の企画立案、建設資金などの調達、建物の建設、テナントの募集、建物の運営管理を行い、土地所有者（受益者）は受託者より信託配当を受け取る方式。信託期間終了後、不動産の所有権は土地所有者に戻ります。
共同化提案
複数（2人以上）の地権者が、各々の敷地をまとめて一つの敷地とし、その上に共同で建物を建設・所有することです。
施設計画立案
法制度・都市整備手法を検討した上で、施設規模・賃貸面積の最大化及び理想的機能配置をご提案いたします。
内容
- 法制度及び都市整備手法の検討
- 施設規模、賃貸面積の最大化
- 理想的機能配置の検討
ファイナンス
資金・融資の斡旋やプロジェクトファイナンスの検討、税務対策までお客様の立場でご提案させて頂きます。
内容
金融機関の紹介
- プロジェクトファイナンス手法の提案
※プロジェクトファイナンスとは融資形態のひとつ。企業の信用力や担保価値に依存するのではなく、経営ノウハウや技術力等に着目し、事業そのものが生み出すキャッシュフローに返済原資を限定する融資形態。一般的には、事業関係者の出資のもと、その事業を行うためだけに新たに設立された特別目的会社（SPC：Special Purpose Company）等へ融資が行われます。 - 各種ファンドとの事業推進
- 税務対策検討