ファシリティマネジメント(資産活用) 活用事例

中野セントラルパークイースト

概要

所在地 東京都中野区
発注者 SPC(東京建物 他)
竣工年 2012年
工事概要 新築 S造 10/2 延39,025m2

特徴

「当社も出資するSPCが土地を取得して推進する大規模オフィスの開発事業」
警察大学校跡地の大規模開発プロジェクト。国土交通省の民間都市再生整備事業計画の認定を受けています。
東京建物が幹事会社となって設立したSPC(中野駅前開発特定目的会社)が事業主体となっており、戸田建設も共同出資者として事業に参画しています。
広大な計画地と都市計画公園を一体化した計画により、都市の賑わいと自然が調和した街区とすることで社会やオフィスとしてのステイタス性を高めています。

本プロジェクトにおける温室効果ガスの発生抑制への取り組みについてはこちら

芝浦ルネサイト

概要

A街区B街区C街区
芝浦工業大学芝浦キャンパス 芝浦ルネサイトタワー ホテルグレイスリー田町
所在地 東京都港区 東京都港区 東京都港区
発注者 学校法人芝浦工業大学 日鉄興和不動産株式会社・日本土地建物株式会社 阪急リート投資法人
設計 戸田建設株式会社 戸田建設株式会社、株式会社日建設計 戸田建設株式会社、株式会社日建設計
竣工年 2009年3月 2009年3月 2008年3月
工事概要

SRC造(一部S/RC造)8/1

延12,637.07m2

S造(一部RC/SRC造)19/2

延27,322.07m2

RC造(一部SRC造) 11/0

延5,458.76m2(総客室数216室)

特徴

「総合設計制度、一団地認定を最大限活用したオフィスビル計画」
本プロジェクトは、2006年の芝浦工業大学の江東区豊洲キャンパスへの移転に伴い計画され、芝浦工業大学による募集を経て、新日鉄都市開発(※現:日鉄興和不動産)、日本土地建物、当社の3社からなるグループが事業パートナーとして選定され、芝浦工業大学とともにA・B・C全3街区からなる再整備を行ったものです。

計画手法

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芝浦工業大学は3街区のうちA街区は土地の所有を継続し新大学施設を建設、残りのB・C街区を売却しました。B街区は新日鉄都市開発(※現:日鉄興和不動産)・日本土地建物の2社がオフィスビルを、C街区は阪急インベストメント・パートナーズが組成するSPC(特別目的会社)がホテルをそれぞれ建設しました。

また、事業全体のコーディネートおよびA・B・C全街区の設計・施工を当社が、B・C街区の設計については日建設計と当社が共同で行っています。
なお、3区画の敷地のうち、B・C街区において総合設計制度による容積割増(ステップ2)及び一団地認定による容積移転(ステップ3)を実施しています。

リーフみなとみらい

概要

所在地 神奈川県横浜市
発注者 横浜デザインセンター
設計 三菱地所設計・戸田建設
竣工年 2004年
工事概要 S造 12/4 延48,000m2

特徴

「公有地を活用し、開発型証券化事業スキームにより、商業ビルを建設した国内初のケース」
横浜デザインセンター計画(建物名称:リーフみなとみらい)は、横浜の新しい街“みなとみらい21地区”の中心部、42街区(5,500m2)において、開発型証券化手法により建物を建設した事業です。
42街区は横浜市所有地で、公有地を活用(賃借)し開発型証券化事業スキームにより商業ビルを建設した事業としては国内初のケースです。
事業主体は、伊藤忠商事とシティトラスト信託銀行が中心となり事業運営する商法上の特別目的会社である「有限会社横浜デザインセンター」です。
当社は、メインテナントである大塚家具の誘致を働きかけると共に、平成12年7月に横浜市が実施した計画地の事業コンペにシティトラスト信託銀行と共に応募・当選し、デベロッパーとして伊藤忠商事が事業に参画した後は、建物を建設・完成させ建物に関する信託受益権をSPCに譲渡する役割を担いました。

事業スキーム

1.横浜市より特別目的会社である有限会社横浜デザインセンター(SPC)が本件土地の借地権の設定を受け①、当該借地権をシティトラストに信託する②。
2.戸田建設は本件土地をシティトラストより使用貸借し③、本件建物を建築・完成させ、当該完成建物をシティトラストに信託した上で、SPCに当該建物信託の受益権を譲渡する④。
3.東京海上火災は、上記の受益権の譲渡につきSPCに対し保証を行う⑤。
4.SPCは、伊藤忠商事及び国内機関投資家より匿名組合出資による出資を受け入れ⑥、また、みずほ信託銀行及び住友生命よりそれぞれ優先・劣後のノンリコースローンを借り入れ、本件事業の資金を調達する⑦。
5.SPCは本件建物の運営から生じる利益を金融機関への元利払い後、匿名組合出資者に利益を分配する。
6.伊藤忠商事は開発期間中はプロジェクトマネージャー、竣工後はアセットマネージャーとして、本件事業の資金の配分・管理・建物の運営等、アセット価値の極大化を通じて本件証券化事業に係る全般的な推進を担う⑨。
※プロパティマネジメントはザイマックスが担当。
7.シティトラストは、アレンジャーとして本スキームの構築を担う⑩。

ORE名古屋伏見ビル

概要

所在地 愛知県名古屋市
発注者 オリックス不動産
監修 INA新建築研究所
設計 戸田建設
竣工年 2004年
工事概要 S・SRC造 11/0 延17,090m2

特徴

「販売用不動産を活用した土地信託事業」
当社の販売用不動産をオリックス不動産に売却。隣接地の買収協力を行い、設計施工で受注した大型オフィスビル案件です。管理処分型土地信託方式を採用しています。
建物の特徴として、強固なCFT造と免震構造、情報化・IT化に対応したスペックを持ち、高度な安全性・機能性・快適性を兼ね備えたビルとなっています。

八丁堀センタービル

概要

所在地 東京都中央区
発注者 千代田建工他
設計 戸田建設
竣工年 1992年
工事概要 SRC造 10/2 延15,405m2

特徴

「共同化により事業推進した大型オフィスビル」
当社他2社との共同ビル事業で、複数地権者の土地を買収し、併せて開発行為により私道を廃道して事業化した案件です。快適なオフィス空間を実現するインテリジェントビルをコンセプトとしており、当社は設計・施工を担当しております。

横浜STビル

概要

所在地 神奈川県横浜市
発注者 戸田建設他
設計 戸田建設
竣工年 1987年
工事概要 SRC造 18/2 延42,939m2

特徴

「事業用不動産を活用したビル共同事業」
当社と生命保険会社との共同ビル事業です。当社と他1社で所有していた土地を有効活用することで事業計画検討を始めましたが、その後、他社所有の持分を生命保険会社が取得することで合意し、共同ビル事業の実現に至った案件です。

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